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1年内超40城出台房地产调控还会继续加码

发布时间:2019-06-09 21:25:45
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过去一年超40城出台楼市调控政策,调控举措涵盖提首付、限购、限售等多方面,分析称限售队伍仍将“扩容”。

9月22日至23日下午,南昌、西安、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄7城市出台新的楼市调控政策,其中6个城市对新购住房再上市作出限定,时间为2至5年不等。

在2015年末至2016年初“高热”不退的房价面前,从2016年8月起,苏州、厦门、杭州、南京相继宣布重新启动已取消两年的限购政策。如今,调控政策出台已一年有余。

新京报粗略统计发现,截至9月25日,共有超过40个城市在过去一年多出台了楼市调控政策。此外,也有不少城市的银行通过提高房贷利率,为楼市“降温”。

从“提首付”到“限售”,调控手段各式各样

2016年8月11日,《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》正式对外公布实施,苏州成为过去一年多以来个颁布限购令的城市,也就此拉开了国内大中城市限购的序幕。

限购政策包括了外地户籍在苏州购房需提供社保、纳税证明,已有购房记录但未还清房贷家庭的首付比例由40%上升到50%。

2016年国庆则成为调控政策出台的个“窗口期”。

随着北京于9月30日颁布新政,宣布规定购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,二套房的首付款比例不低于50%之后,10月1日晚至10月2日,郑州、成都、济南、无锡、合肥等二线城市和三线楼市热点城市,先后发布包括提升房贷首付比例、限购等在内的楼市新政。

在这一窗口期内,提升二套房首付比例成为这些城市的共同选择。例如无锡的二套房首付比例由30%提升至40%。同样,成都、济南也将二套房首付比例由30%提升至40%。

在去年年底中央经济工作会议明确“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位之后,2017年3月17日,北京317新政的出台成为调控政策的第二个“窗口期”,首套房的认定由“认房不认贷”调整为“认房+认贷”,贷款期限则由的30年缩短为25年,此外,二套房的首付比例则调整到了60%。

在317新政出台后,环京地区也迅速跟进,截至5月末,涿州、廊坊,乃至更远的保定、石家庄、唐山、张家口等地也相继出台新的限购政策,要求非本地户籍在当地购房需提供13年不等的社保、纳税证明,首付比例也有所提升。

“限售”政策则在今年4月率先在长三角地区出现。2017年4月,常州、扬州相继出台调控政策,要求新购住房2年内不得上市交易。而上周末出台的长沙新的楼市调控政策包括,则将商品住房的上市交易时间原来取得不动产权属证书满2年后调整为3年后。

长沙市住建委有关负责人在接受媒体采访时表示,此次楼市调控政策“加码”的特点是,全面强化了住宅的“居住属性”,坚决抑制其“投资属性”。同时,强力保障刚需购房,调控投机行为和市场炒作。

多热点城市房价降温,北京二手房价领跌

在持续的严格调控之下,热点城市的房价则出现了增速放缓或下降的态势。

据国家统计局发布的8月70城房价数据显示,从环比看,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格下降或持平,其中北京、上海、厦门环比持平,天津、南京、无锡、杭州、合肥、福州、济南、郑州、武汉、广州、深圳、成都12个城市环比下降。

从同比看,15个热点和一线城市新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。此外,四个一线城市的二手住宅价格与上月相比,北京下降0.9%,上海下降0.2%,深圳下降0.2%,广州持平。

8月北京二手房价格跌幅连续四个月领跌全国。中原地产首席分析师张大伟告诉,北京作为全国加法与减法调控严格的城市,出现的本轮调控效果明显,预计后续价格将继续下探。

之前调查发现,目前北京地区二手房价格较高位时平均每平米下跌了一万元左右,北京地区房价回落到去年年底的价位。

定福庄、传媒大学附近的房价现在是每平米五万元左右,而该地区6月份平均房价为五万三千元至五万四千元。

“317新政后房价一直在跌,8月份房价才算趋稳,跌幅没那么大了。”房地产中介张经理告诉,317新政前,定福庄区域房价为每平米6万元左右。“基本上房价每平米降了一万元,和2016年年底价格基本持平。”

亦庄地区的链家中介陈经理持有类似的看法。“亦庄地区,目前房价平均每平米为四万元到五万元,新政前每平米的价格平均为五万元到六万元。”近两个月亦庄地区房价趋稳。

据链家研究院的统计数据显示,8月北京市东城区、西城区和海淀区二手房房价相比3.17新政前,分别累计下跌11.3%、13%和8.7%。

另据安居客房产研究院监测数据,北京东城区、西城区、海淀区近一月的二手房价格较317新政前一个月价格整体下降明显,其中下降幅度较大的西城区,9月11日二手房均价较3月17日降幅近1成。

除了价格在新政后下跌,购房者也有了更多的谈价空间。“之前市场火热时,房源不足,报什么价格都能卖出去。现在基本上购房者在报价基础上可以往下谈价格,有了更多的谈价空间。”陈经理向帮主表示。

6城市限售出台,后续影响几何?

“上周末出现的调控潮的逻辑很简单,这些城市房价还在涨,所以有必要继续调控。”张大伟表示,发布政策的8个城市中,均为房价上涨较明显的城市,其中武汉属于热点城市。“武汉的新建住宅价格出现了下调,但是二手房价格上涨明显,市场存在热度。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进持有类似看法。在他看来,此次限售的城市较多为非一类城市,属于省会城市中的二类城市。“此类城市限购政策推行的时间较晚,部分甚至没有限购政策。”严跃进说,在各类外溢效应比较明显的情况下,类似的城市需要对持续上涨的房价进行管控,这样就会形成较为明显的管控导向。

但为何强调限售而不是限购?

严跃进表示,此类城市多半是去库存和控房价并轨的城市,所以通过限售,既能实现去库存的导向,同时也可以防范各类短期资金套现的做法。

查询国家统计局数据发现,8月南昌、西安、长沙、重庆、南宁、贵阳、石家庄、武汉8城市二手房价格指数较上月环比分别增长0.5%、0.9%、0.6%、0.8%、0.5%、0.3%、0、0.8%,较去年同比分别增长7.7%、7.2%、20.2%、9.5%、10.8%、4.2%、2.9%、7.7%。

调控是否还将加码?分析称:调控继续

未来房产调控是否会继续加码?

“此次调控明显是住建部主导,后续会有几个同类型城市发布调控政策。”张大伟预测,在一些新建住宅价格被数据控制的城市,二手房价格依然明显上涨。“调控政策将继续坚持‘打地鼠’,三四线还是会出现上涨,调控政策也还是会继续出现。”

严跃进也表示,重庆南宁等城市纷纷加入到限售政策出台或升级的行列,充分体现了当前对于限售政策落实的肯定,所以各地会逐渐推广此类模式。“部分城市限售时间从两年升级为三年,体现了当前类似限售的管控思路,即逐渐地根据楼市状况来进行升级。”严跃进表示。

具体来看,严跃进认为,后续城市的限售会出现各类新的版本:试点城市扩容,尤其是各类省会城市和重点三线城市;限售周期会延长;限售的内容会增加,比如和限购等政策进行结合等。

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